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在房價不斷上漲的背景下，總量占國內(nèi)貸款業(yè)務(wù)的20％、素來被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房地產(chǎn)貸款，將受到愈加嚴(yán)格的監(jiān)管。

銀監(jiān)會高層昨日在國新辦的新聞發(fā)布會上表示，非常重視對房地產(chǎn)開發(fā)和個人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險，將采取多重手段予以防范。

2009年國內(nèi)樓市之繁榮，信貸寬松被認(rèn)為是主要推手。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年11月，房地產(chǎn)業(yè)獲得的開發(fā)貸款和個人房貸總和已達(dá)到1.6萬億元。

嚴(yán)防信貸風(fēng)險

銀監(jiān)會副主席王兆星透露，截至目前，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和個人的住房按揭貸款已經(jīng)占到國內(nèi)貸款的增量和整個貸款余額的20%左右。

正是由于總量巨大，房地產(chǎn)貸款一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動，銀行業(yè)將首當(dāng)其沖。王兆星表示，到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩(wěn)，而且到去年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。

他表示，對于第二套以上住房要嚴(yán)格堅持首付成數(shù)不低于40%的要求，而且要對個人房貸的申請者進(jìn)行有效的調(diào)查、核實，并且嚴(yán)格落實面談面簽制度。同時對個人住房按揭貸款申請者的收入情況和還貸情況以及還貸的記錄進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查。

莫尼塔行業(yè)分析師王沛認(rèn)為，這意味著二套房貸政策已被完全收緊，不留任何松動的口徑。

央行金融市場司司長穆懷朋也表示，國辦4號文件提出要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，要求二套住房貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價，主要考慮還是在于防范信貸風(fēng)險。

一名地方城市商行高管告訴《第一財經(jīng)日報》，房地產(chǎn)市場的泡沫問題已引發(fā)銀行的密切關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)貸款由于以土地為抵押，且貸款是按照一定抵押成數(shù)發(fā)放的，普遍被銀行視為安全性較高的信貸。

“然而，房價的過快上漲卻使得按揭貸款風(fēng)險加大，嚴(yán)守二套房貸政策既可以加強銀行風(fēng)險防范，也是抑制炒房的關(guān)鍵所在。”這名高管說。

中投證券的測算顯示，按照首付四成、利率為基準(zhǔn)利率1.1倍購買二套房，購房成本將較首次購房成本提高15.71%。在當(dāng)前部分城市房價漲幅過高的背景下，銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，將直接大幅壓縮炒房的杠桿效用。

“目前，在監(jiān)管壓力之下，各家銀行已經(jīng)明確收緊二套房貸了，首付比例沒有變通的余地。”一股份制銀行按揭部負(fù)責(zé)人告訴本報，這也是去年年底各行突擊發(fā)放房貸的原因。

期待利率細(xì)則

然而，二套房貸政策的另一抓手——貸款利率，卻仍未明確。

日前公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提出，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。中國人民銀行金融市場司司長穆懷朋昨日表示，商業(yè)銀行要根據(jù)借款人的信用水平，根據(jù)房地產(chǎn)所處位置，抵押物變現(xiàn)能力等因素自主定價。

但“如何按照風(fēng)險定價”并未有政策上界定。王沛認(rèn)為，政策的下一階段則需要相關(guān)監(jiān)管部門給出更具體的貸款利率執(zhí)行細(xì)則，預(yù)期相應(yīng)的文件可能會很快出臺，并且也存在“二套房貸的利率變化與之前的基準(zhǔn)利率上浮10%略有不同”的可能性。

“目前，二套房貸政策相當(dāng)于在利率方面，留給了銀行一個活口，一個可稍作解釋的空間。”上述股份制銀行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房貸仍然是銀行重要的盈利支撐點，業(yè)務(wù)推進(jìn)將存在兩個方向。其一，是在利率下限基礎(chǔ)上，通過降低利率爭取客戶；其二，則是在貸款產(chǎn)品設(shè)計方面更加靈活，如將個人信用貸款與房貸產(chǎn)品相結(jié)合提供給消費者，通過產(chǎn)品的交叉、包裝，實現(xiàn)總體收入的提升。
 

房企資金渠道趨緊

除了正常途徑進(jìn)入樓市信貸資金，助推樓市暴漲的還有那些違規(guī)進(jìn)入樓市的信貸資金。

住建部昨日表示，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格的變化，個人住房貸款無序競爭，違規(guī)放貸等問題時有發(fā)生，信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場等行為有多抬頭，繼續(xù)加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管。

在昨日下午的“全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2010新年論壇”上，中國民生銀行行長洪琦也透露，以往很多貸款發(fā)放出去后往往轉(zhuǎn)到買地或者開發(fā)商手中去，這種情況在2010年應(yīng)該杜絕，在加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的政策出臺后，將把一些挪用到房地產(chǎn)上的資金渠道堵死。

這是否會對房企的資金流構(gòu)成壓力？洪琦認(rèn)為不能排除這種可能性，雖然2009年開發(fā)商的銷售都非�；鸨�，經(jīng)營現(xiàn)金流十分充裕，但過高的房價和政府的調(diào)控政策將使得2010年的房地產(chǎn)銷售面臨考驗，經(jīng)營不確定性大增。

出了上述兩個資金渠道，開發(fā)商在資本市場的融資也將增添一道門檻。洪琦認(rèn)為，除了房地產(chǎn)信貸，國土資源部配合證監(jiān)會對申請IPO進(jìn)行審批也表明證券市場的房地產(chǎn)融資更加嚴(yán)格。