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房地產本質上應是居民的最終消費，既然是消費品，房價理應納入CPI中，像調控物價一樣進行調控，這至少可以避免越調越高的尷尬。
隨著樓市調控政策密集出臺，一路飆漲的房價漸露疲態(tài)，一線城市房價開始松動。那么，這一輪調控會否重蹈此前歷次調控的覆轍？這一回，房價新“拐點”會不會真的出現(xiàn)？以下三篇文章將作見仁見智式的分析。
這一回拐點已真正到來
所有能夠助漲房價的因素都已經發(fā)揮到了極致，房價必然會不可避免地盛極而衰，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。
在幾年前的春晚小品《賣拐》中，范偉在趙本山的引領之下，伴隨著“拐了、拐了”的喊聲，一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場景極為類似，從2010年新年開始就真的要“拐了”，原因也正是房地產行業(yè)的領路人自己先“拐了”。
新年伊始，全國一線城市的樓市終于出現(xiàn)了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房價也開始松動。北京、上海等地都陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤促銷的場面，而價格變動更為敏感的深圳甚至已有買家提出“退房”。當下這些市場變化已經清楚地表明，樓市價格趨勢的拐點已經形成。對于拐點之后的價格趨勢，謹慎的看法認為是“由漲轉平”，即房價不漲但也未必會跌，而是保持橫向整理。而在筆者看來，判斷房價趨勢的要害不在于房地產市場本身，而在于貨幣調控政策的執(zhí)行力度，如果偏緊的貨幣政策導向繼續(xù)強化，房價必然會“由漲轉跌”，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。
之所以這么說，一個重要的前提是中國房價本身的確太高。我們已經無需再羅列諸如房價收入比和租金回報率等衡量價格泡沫的數(shù)據(jù)，一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播，公眾感同身受，就足以證明房價虛高的事實。換句話說，房價泡沫才是市場價格必然調整的內因。
而長期以來，價格泡沫內因之所以長期沒有發(fā)揮出作用，是因為調控政策與投機蔓延兩個因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房價走勢看，房價本來在2008年已出現(xiàn)自發(fā)調整的端倪，但由于金融危機的惡化，調控政策為了“保增長”的政策目標而不得不力挺房地產市場。再加上投機資金的惡意炒作，房價居然創(chuàng)出了歷史新高。但正所謂從來沒有只漲不跌的市場，房地產市場也絕不會例外。在持續(xù)了11年之久的牛市行情以及在金融危機中上演了“不跌反漲”的怪相之后，所有能夠助漲房價的因素都已經發(fā)揮到了極致，房價必然會不可避免地盛極而衰。
助推房價的政策已經發(fā)生了明顯的變化。不僅調控政策從去年底開始表現(xiàn)出堅決遏制房價上漲的指向，更為重要的是，貨幣政策收緊的態(tài)勢將會發(fā)揮出釜底抽薪的作用。事實上，從去年年中房價飆升的后半期觀察，房地產市場已經完全淪為一個資金推動的投機市場，其特征就是高度依賴資金供給，只有維持源源不斷的增量資金供給，才能讓房價保持快速飆漲。而畸高的房價已經透支了資金的供給能力。近期，曾經的“地王”北京大龍地產公司因無力支付50億元的土地出讓金而被相關部門暫停了土地拍賣資格，并被沒收了2億元的拍賣保證金。類似地王被“套牢”的事件表明，盡管高房價給開發(fā)商帶來了巨額利潤，但同時也扼殺了行業(yè)健康發(fā)展的空間。高房價帶動了高地價，而開發(fā)商要想長期“活下去”就必須繼續(xù)天價購地，這意味著之前的高額利潤將會被高房價侵蝕殆盡。除非開發(fā)商不再繼續(xù)涉足房地產開發(fā)業(yè)務，否則高價造成的資金黑洞，最終將吞噬所有的“游戲參與者”。
更為關鍵的是，這個“游戲”已經無以為繼，因為資金供給轉而收緊已經成為必然。當下不僅房地產開發(fā)貸款被嚴管，買房者的購房貸款也受到嚴控。在資本市場上，監(jiān)管部門也開始延緩房地產企業(yè)的再融資申請，目前多達30多家房地產企業(yè)的融資計劃已被積壓拖延。對于嚴重依賴資金供給的房地產市場而言，資金鏈條斷裂意味著什么，不言而喻。在筆者看來，只要未來貨幣資金管控政策不出現(xiàn)大的轉變，開發(fā)商必然會在資金面的巨大壓力之下，選擇主動降低房價以求自保，并最終形成競相殺價的局面。彼時的房價走勢將最終印證“拐點”的真正到來。(馬紅漫，經濟學博士)
房價納入CPI才有樓市新拐點
國家統(tǒng)計局2月份公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管1月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，但環(huán)比只上漲1.3%，漲幅比去年12月份降低0.2個百分點。接受采訪的專家表示，中國樓市在房地產調控政策的作用下將逐漸“退燒”，市場健康發(fā)展對各方有利。
隨著“國11條”、上調存款準備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺，一系列調控政策密集作用于房地產市場，使得樓市出現(xiàn)了漸次“退燒”的跡象，一些城市出現(xiàn)了價格橫盤整理、成交量萎縮的局面。這會不會是房價出現(xiàn)“拐點”的前兆？按照通常的經濟理論而言，一旦成交量萎縮，就意味著賣方市場的出現(xiàn)，價格就有下調的機會和空間。然而，在房地產市場，“價升量減”的現(xiàn)象已不是第一次出現(xiàn)，成交量萎縮和價格下調之間很難畫上等號，這一次恐怕也不能例外。而經驗也表明，不能因為樓市的成交銳減就斷定價格掉頭往下，從而出現(xiàn)“拐點”。
實際上，回顧以往的幾次樓市調控即可發(fā)現(xiàn)，僅靠調控很難形成樓市的“拐點”，在短暫地壓抑火爆的樓市之后，反而有可能引起價格上的報復性反彈。有例為證：2005年的“國八條”、2006年的“國六條”出臺以后，北京、廣州、深圳等絕大多數(shù)城市的房價仍呈不斷攀升的勢頭，有的漲幅還超過了前幾年的同期水平；2007年的“貸款新政”等樓市調控，卻遭遇創(chuàng)下房價新高的尷尬，被媒體形容為“調控聲聲急，房價節(jié)節(jié)高”；如今新一輪的調控會否再次上演“狼來了”的結局，還很難說，但要想寄望于調控帶來“拐點”，恐怕只是購房者的一廂情愿。
究其原因，在于現(xiàn)有的調控體系存在諸多缺陷，進而影響樓市調控的落實和效用。房地產不同于其他商品，地域性差別很大，不同的城市適用于不同的房地產政策。比如說一線城市的房價已出現(xiàn)泡沫，二線城市的房價開始上漲，三線城市的樓市才剛復蘇，四線城市的樓市還處于低迷狀態(tài)。但現(xiàn)在的調控措施都是由國家相關部門統(tǒng)一制訂，且不說“一藥難治百病”，而且這些措施需要房地產的直接管理者——地方政府的配合才能落實。這就使得調控的效果要看地方政府的配合程度，也就是執(zhí)行力問題。調控措施在執(zhí)行過程中往往被打折，導致房價很難被調控。
因而，有必要將房價納入進CPI統(tǒng)計中，將其視為宏觀調控的重要指標，從而改進現(xiàn)有的調控體系。房價沒有進入CPI，傳統(tǒng)的解釋是，房地產是投資性需求，而投資品的價格不應該算在CPI中。但房地產本質上應是居民的最終消費，屬于消費品市場。既然是消費品，房價理應納入CPI中，像調控物價一樣，在價格宏觀調控的范圍內進行調控，如此至少可以避免現(xiàn)在越調越高的尷尬。在這方面有關物價的調控已經給出了很好的啟示。
此外，既然將房地產定性為消費性需求，那么在調控時就應堅持不同需求分類調控的原則。對低收入群體的住房需求，以各種優(yōu)惠的廉租房形式予以保障，并在土地供應、財政資金等方面要優(yōu)先滿足；對居民的自住性購房需求，在確定按揭首付比例、利率優(yōu)惠時，應從國家宏觀調控政策平衡出發(fā)，統(tǒng)一確定，并保持相對穩(wěn)定；在二套房交易上，以稅收調控政策，引導居民分散投資渠道，打擊炒樓者。(作者：李龍)
最難以判斷的就是房價走勢
由于現(xiàn)階段沒有哪座城市可輕言放棄“賣地財政”而能夠正常“開鍋做飯”，因此，決定房價走勢的不是有沒有辦法調控，而是敢不敢下決心調控。
虎年春來早——今年中國經濟穩(wěn)定增長可期，各社會階層收入有所增長可期，就業(yè)進一步改善可期，社保、醫(yī)保等基礎保障“擴面提標”同樣可期，唯一很難預判并繼續(xù)呈現(xiàn)焦灼狀態(tài)的不確定因素就是房價走勢。
對房價走勢，社會各界有三種迥然不同的期待。對于蟻居者、無房戶、急于買房結婚成家一族，當然希望房價能有明顯下降，許多人甚至希望房價坐滑梯，以徹底挑破房市泡沫。對于手頭有二套、三套房子者(如上海戶籍市民平均每戶超過兩套房子)，則既不希望房價泡沫進一步吹大，亦不希望房價大幅回落。前者意味政府調控房價失敗，強大輿論壓力會迫使政府繼續(xù)加大力度挑破“房泡泡”，如是則意味著既得利益受損。房市投資者或投機者，當然希望能維持住現(xiàn)有房價水平，至少不能下跌過大，否則這部分家庭損失會很慘。
眾銀行也心態(tài)復雜。銀行作為放貸人的選擇是房價能夠在現(xiàn)有基礎上穩(wěn)住，降10%~20%尚可接受，若跌幅過大，雖不至于引爆金融危機，但銀行巨額流動性會因此失卻一條主要釋放管道，從而直接影響銀行經營效益。
全國性房價漲幅失控，以上海、北京、廣州、深圳為標志，其中又以上海失控程度最甚。就上海而言，最大的未必是道義壓力，反而是高房價無休止抬高商務成本，加劇上海結構調整難度，再不加控制，上海每年的“賣地財政”所得將不及城市結構功能錯亂及發(fā)展機遇一再錯失而導致的巨額財政損失……“調控房價并不難，難的是下決心真調”——這句話出自上海市委書記俞正聲之口，此回應過于簡略，聽起來讓人不知所以然，但在筆者眼里，這是就房價調控說的一句“掏心話”。
就全國，目前的高房價肇始于新世紀初年，2005年鬧騰到無法面對輿論時曾調控過一把。手段無非兩條：一是調控按揭利率收銀根，二是適度“開閘供地”平抑地價。然后，這兩招令眾銀行不滿，地方“賣地財政”減量而各項維穩(wěn)(償還各類民生欠賬)開支卻須剛性增加，弄得各地“鬧糧荒”——于是，房價出現(xiàn)一波更為瘋狂的猛漲。
2008年下半年，全球金融危機加劇，提前引爆經濟危機，部分投機資金從房市中抽身，外加人們對危機后果缺乏清晰預估，房價在歲末年初曾有一波約10%~20%的適度回調。危機造成就業(yè)困難影響維穩(wěn)，維穩(wěn)是“頭號任務”且需大量真金白銀支出，為“保增長”，4萬億財政投資外加更為兇猛的商業(yè)信貸砸下來，天量流動性如決堤之水在房市內泛濫成災……
去年下半年經濟開始回暖，面對房價泡沫的又一個階段性臨界點所釋放的巨大輿論壓力，房價調控再次祭旗，態(tài)度上堅定而嚴厲，但執(zhí)行情況如何還難說。“決心難下”，擇其要害，還在于現(xiàn)階段沒有哪座城市可輕言放棄“賣地財政”而能夠正常“開鍋做飯”。
“房價可調控”的確不難：其一、政府“開閘供地”；其二、根本無須征繳物業(yè)稅，只需臨時征繳“倒房”之“利得稅”即可，倒騰套數(shù)越多，征稅比例越高，迫使投資和投機性資金撤離房市，房價想怎么調就怎么調，想調低多少就能調多少�？梢�，決定未來房價走勢的不是有沒有辦法調控，而是敢不敢下決心調控。下月全國“兩會”是個時間節(jié)點，若動真格的，房價二季度會有所下跌，但跌幅有限。不過無論如何，今年房價不至于如去年這般瘋漲。(魯寧，資深媒體評論員)
