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原則五：支柱產(chǎn)業(yè)也有規(guī)模問題。

隨著居民可支配收入的不斷提高和對改善性住房需求的增大，毫無疑問，房地產(chǎn)市場對一國GDP增長的貢獻(xiàn)度會日益提高，其支柱產(chǎn)業(yè)的地位也日益凸顯，這是必然的�？陀^上，亞洲金融危機后中國經(jīng)濟的恢復(fù)增長，當(dāng)今美國次貸危機后中國經(jīng)濟的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場作用不可抹殺。但是必須認(rèn)識到，第一，如同國民經(jīng)濟中其他支柱產(chǎn)業(yè)一樣，其發(fā)展速度同樣是有限度的，并不是規(guī)模越大越好。否則，日本和美國就不會發(fā)生危機了。第二，在某一時期，由于房市的過度推動，一國經(jīng)濟可以表現(xiàn)為增長形勢可嘉，但并不意味著該國經(jīng)濟本身就不存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)問題，也不意味著從長期看一國經(jīng)濟可以實現(xiàn)可持續(xù)性的增長。在這方面，其他國家有案可析。在中國，由于近十幾年來居民消費率不斷趨低，美國金融危機后出口減少，增長受阻，因此只能靠投資、靠房地產(chǎn)過度投資來推動經(jīng)濟增長和就業(yè)，在亞洲金融危機后是如此，在美國金融危機后同樣是如此，但這不是長久之計。

原則六：應(yīng)削弱房市的虛擬資產(chǎn)因素。

在現(xiàn)實中，住房既是消費品，又是投資品，這已是不爭的事實。特別是在美國金融危機后，全球貨幣供應(yīng)過多、物價上漲預(yù)期壓力加大，中國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策取向又處在研究調(diào)整、不完善、不明朗預(yù)期下，購房投資的金融資產(chǎn)屬性日益上升，這更是不爭的事實。而房市的金融虛擬資產(chǎn)屬性越大，對一國經(jīng)濟周期波動、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的負(fù)面干擾就會越大。各國的經(jīng)驗與教訓(xùn)證明，凡是將房市主要作為消費品市場的，一國的周期波動會小，經(jīng)濟穩(wěn)定增長，如德國；凡是將房市主要作為投資品市場的，情況恰恰相反，如日本、美國遭遇的危機等。因此，在近階段，中國運用經(jīng)濟手段削弱虛擬資產(chǎn)市場的過度波動，同是保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的內(nèi)在要求。

原則七：跨期消費要有度。

運用金融手段鼓勵居民跨期消費，既支持房市發(fā)展，是提高一國經(jīng)濟效率和國民福利的長期有效手段，也是近期擴大內(nèi)需和消費的短期政策要旨。但是，凡事皆有度�？缙谙�費必須考慮居民可支配收入的增長趨勢，及其與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的平衡。在這方面，美國次貸危機已給我們提供了一部很好的反面教材。評判居民負(fù)債率高低的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)，不能簡單思維，拿已“出事”的金融市場發(fā)達(dá)國家數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行比較。因此如果在了解跨期消費政策兼有宏觀政策屬性含義之后，政府絕不應(yīng)該允許商業(yè)機構(gòu)在按揭首付比例（包括第二套）等政策上自由競爭，也不應(yīng)該在政策含義上含糊不清。

原則八：購房觀念由制度決定。

許多人說，相對而言，中國人購房受文化、家庭觀念、習(xí)慣影響較深。作者認(rèn)為，體現(xiàn)為文化觀念習(xí)慣的上層建筑是可以變化的。這一變化取決于一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和制度。同處歐洲的德國，與英、美等國同受基督教文化的影響，但英、美等國因為主動推動金融自由化戰(zhàn)略，住房投資投機政策限制較少，則購房比例高，房價波動大。而在主要鼓勵、優(yōu)惠租房制度的德國，則百姓購房比例低，相當(dāng)多的有錢人愿意一輩子租公寓甚至別墅，而不愿投資投機買房。

原則九：以制度改革解決地方政府的建設(shè)資金缺口。

當(dāng)前各級地方政府搞項目投資、建設(shè)社會保障房的資金，相當(dāng)部分來源于約50%的“土地財政”。如果進(jìn)一步采取強有力措施，抑制打擊房市投資投機，從而穩(wěn)住地價，地方財力缺口凸現(xiàn)，眼前的社會保障房

資金來源又怎么辦？經(jīng)濟保增長問題怎么辦？對于前者，應(yīng)仍可通過繼續(xù)存在的正常的地價上漲收益轉(zhuǎn)入（不過沒有原來那么多），也可在�？顚Ｓ迷瓌t下，通過全國調(diào)度或部分轉(zhuǎn)移支出，予以適當(dāng)解決。對于后者，應(yīng)該采取的措施是，只要是有盈利、可賺錢的項目投資，原則上“讓利于民”，吸引民間來投資。制度改變后仍不能解決投資資金缺口的，再以發(fā)債等金融手段予以解決，一句話，地方政府應(yīng)退出一些項目投資領(lǐng)域，不能因為地方財政缺資金而縱容各地地價飛漲。

原則十：不同需求分類調(diào)控。

根據(jù)以上逐條反思，中國房市調(diào)控，路在何方？

首先必須明確，以消費品市場為導(dǎo)向。對此，開發(fā)商企業(yè)也許會反感（2009年第二季度作者曾在一房地產(chǎn)論壇發(fā)表此觀點，相關(guān)媒體并不愿意報道）。堅持此導(dǎo)向的措施是：第一，對低收入群體的住房需求（包括農(nóng)民工住房），雖仍堅持貨幣化方向，但基本應(yīng)以各種優(yōu)惠的廉租房形式予以保障。為此，在土地供應(yīng)、賣地收益、財政資金等方面，必須首先滿足廉租房等社會保障房需求之后，方可安排其他。第二，各地的土地出讓金收入應(yīng)�？顚Ｓ�，地方政府不得用于一般制造業(yè)投資支出，必須在依法確保農(nóng)民土地出讓收益后，專項用于低收入群體住房建設(shè)中的各種優(yōu)惠補貼及其相關(guān)的城市公共設(shè)施建設(shè)。第三，對居民純市場化購房，繼續(xù)鼓勵跨期消費，但是對其按揭首付比例、利率優(yōu)惠，應(yīng)在具體測算居民可支配收入增長走勢的情況下，從國家宏觀諸調(diào)控政策平衡出發(fā)，統(tǒng)一確定，并保持相對穩(wěn)定，盡量不因政府政策的變動而助推居民購房預(yù)期的波動。各地政府也絕不能在國家規(guī)定的廉租房、保障性住房建設(shè)任務(wù)未完成之前，在當(dāng)前投資投機房市未得到抑制之前，在各類購房需求混淆不清的情況下，輕易采取購房可退個人所得稅等地方性政策，以國家“明天”的財力去維持房市“今天”的泡沫。第四，若地方財力確實在完成廉租房等社會保障房建設(shè)任務(wù)和確保農(nóng)民合法利益后，仍有余力的，不反對各地支持“類經(jīng)濟適用房”建設(shè)，但是政策必須公平、清晰、透明，且容易操作。而且政策重點也是照顧中等收入者購買消費房而不是去購買投資投機房（研制一定的規(guī)定，抑制二級市場上的謀利行為）。不然，則予以明令禁止。第五，通過政策引導(dǎo)，不鼓勵居民從房地產(chǎn)這一虛擬資產(chǎn)市場獲得財產(chǎn)性收入，鼓勵其從實體經(jīng)濟投資中獲得財產(chǎn)性收入。為此，應(yīng)盡快調(diào)整稅收政策，使其投資僅能獲得與市場平均投資收益率相似的收入。

原則十一：要給有錢居民開辟投資渠道。

由于采取上述不鼓勵居民從房地產(chǎn)這一虛擬資產(chǎn)市場獲得財產(chǎn)性收入的政策，又鑒于中國高儲蓄率現(xiàn)狀，則必須盡快配套改革非房市上的相關(guān)制度，滿足民間資金投資的需求和維持中國高投資率、經(jīng)濟高增長的需要。為此，要做好政策調(diào)整后各地政府“土地財政”收入突然減少的制度準(zhǔn)備。而且在現(xiàn)在地價、房價輪番攀高循環(huán)中，投資投機者購房可賺投資收益，真正為高地價、高房價買單的是購房為消費的普通中低收入群體，太不合理。具體措施：第一，下決心徹底梳理、取消民間資金依法進(jìn)入各項領(lǐng)域的投資限制，降低投資“門檻”；第二，適當(dāng)減持政府在中央、地方各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)中的持股比例，讓位于民間有錢人投資持股，以減少房市投資投機壓力；第三，如第九條所述，在近期刺激投資和政府今后日常的投資項目中，只要是有盈利、可賺錢的項目，盡可能讓位于民間投資；第四，中央政府和地方政府通過減持股份或減少投資，在確保社會保障房資金用途后，再有多余的資金，可用于公共財政支出和擴大居民消費支出。

原則十二：信號要明確，政策要配套。

目前中國經(jīng)濟正處于艱難復(fù)蘇的微妙形勢下，加上調(diào)整民間投資轉(zhuǎn)向?qū)嶓w投資這一政策的推出，需要一個過程，房市以消費為主導(dǎo)政策的一系列調(diào)整，同樣需要一個過程，因此，當(dāng)前的房市調(diào)控，重要的是要講究策略。要兼顧長期政策和短期政策的結(jié)合，關(guān)鍵是要處理好投資復(fù)蘇政策、擴大民間投資政策和房地產(chǎn)市場本身政策這三者調(diào)整關(guān)系的搭配銜接，這是當(dāng)前理順中國房市調(diào)控方向中的最大難題。因此，在策略取向上：第一，最近國務(wù)院采取的一系列政策，已開始傾向于房市調(diào)控以消費品為主導(dǎo)的方向，但是，力度仍不夠，信號仍不清晰。中央政府應(yīng)發(fā)出明確的、毫不含糊的信號，讓市場明了，從中期看，中國的房市必然將過渡到以消費品為主導(dǎo)的方向。第二，在調(diào)整力度上，堅持先易后難、政策配套、逐步推進(jìn)的原則，準(zhǔn)備花2~3年的時間完成調(diào)整任務(wù)。時間太急，易引起當(dāng)前經(jīng)濟的大起大落。當(dāng)前，只要發(fā)出明確的信號，其調(diào)控效用會遠(yuǎn)比目前查囤地、增加土地供應(yīng)等政策效應(yīng)要大，要快。第三，在調(diào)整中，對政府有關(guān)部門最大的挑戰(zhàn)是，如何盡可能測算好包括國土政策、國退民進(jìn)政策、稅收金融政策、房市秩序建設(shè)政策等在內(nèi)的各項政策的配套。即在不影響2010年甚至2011年經(jīng)濟仍穩(wěn)定增長的大前提下，政策組合要既兼顧長期導(dǎo)向性要求，又兼顧短期經(jīng)濟增長需要。在這方面，不要指望國土部、建設(shè)部等一兩個部門的政策所能奏效。